1. avr., 2018

AVANTAGE FISCAL MALRAUX 2017 LA REVOLUTION 2017

 Malraux est il devenu la Meilleure Défiscalisation par l'Immobilier?

 

 

 
Chers amis !
 
Le nom de Malraux évoque sans doute pour vous, d'abord celui de l'écrivain ministre de la culture du Général de Gaulle. De nos jours, son nom est surtout associé à un avantage fiscal important pour les contribuables qui acquièrent un bien immobilier remarquable et le font restaurer.

Sa dernière version en date, celle de 2017, fait de la loi Malraux un outil d'investissement immobilier et de défiscalisation hors normes pour la plupart des ménages. 

- L'avantage fiscal demeure une réduction d'impôt basée sur le montant des travaux de restauration

- Le taux de réduction d'impôt est de 30% du montant des travaux pour les opérations en secteur sauvegardé

- Plafonds de la réduction d'impôt, c'est là que les conditions en vigueur depuis 2017 sont fracassantes: 

  120 000 euro, qui peuvent être étalés sur une durée de 1 à 4 ans.
  La Malraux 2017 est donc adaptée aussi bien aux ménages qui ont besoin de défiscaliser des revenus exceptionnels sur 1 ou 2 ans, qu'à ceux qui désirent défiscaliser un flux revenus ordinaires sur une durée pouvant aller jusqu'à 4 ans. 

   
- Et le plafonnement des niches fiscales? Le plafonnement ne s'applique pas à la Malraux 2017   

- Il y a t il un engagement locatif? Oui l'investisseur s'engage à louer pour un minimum de 9 ans.

- Si la réduction d'impôt obtenue est supérieure à l'impôt de l'année, l'excèdent est reportable sur les impôts des 3 années suivantes!

L'immobilier que l'on peut acquérir avec la Loi Malraux 2017 est il intéressant?

Par définition de cette loi, il s'agit d'immeubles situés en secteur sauvegardé principalement.
En pratique il s'agit surtout d'hyper centre villes, ou des centres historiques.
Les bâtiments sont souvent remarquables par leur architecture, leur style, leur histoire...

Si le terme "patrimonial" a un sens en immobilier, il s'applique totalement ici: emplacement prémium + qualité exceptionnelle de l'immobilier. 

Pour autant on n'est pas en général dans le cadre d'un "Monument Historique" les coûts de la restauration sont moins élevés, alors même que les loyers seront identiques.
A secteur identique, le Malraux 2017 est moins onéreux que le Monument Historique et présente un meilleur rendement locatif.

Un exemple réel de ce qu'on obtient avec le Malraux 2017

Courant 2017, je reçois l'appel d'un client (je l'appellerai Yves par discrétion) : "Pierre je vais avoir cette année 200 000 euro de revenus exceptionnels, les impôts vont me massacrer, quelles solutions il y a t il?."
Je lui répond que 200 000 euro de plus est en soi une bonne chose! 
Cela étant compte tenu de ses revenus ordinaires et de sa situation de famille, ce sont 75 000 euro d'impôt sur le revenu 2017 qui l'attendent s'il ne réagit pas. Dans son cas la solution absolue,sur le papier, est l'investissement Monument Historique.

L'offre en MH qui satisfait à ses critères géographiques notamment, et par ailleurs présentant des ratios de performance élevés, et de plus actable en 2017 se limite à 2 opérations (situation classique, en investissement MH en raison de sa rareté). 

C'est là que la Malraux 2017 va solutionner le problème de Yves en lui présentant 3 opérations supplémentaires à forte défiscalisation, et sises en hyper centre de villes phares de la région.
 Cela lui permet de conjuguer investissement dans une ville à haut potentiel immobilier, et défiscalisation à la mesure de son problème fiscal.

La réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 120 000 euro sur une année fiscale (dans son cas c'est bien sûr 2017), ajoutée à une économie d'impôt obtenue par une optimisation connue des professionnels de la Malraux, permettent à Yves de gommer la totalité de sa surimposition générée par ses 200 000 euro de revenus exceptionnels en 2017. 

Comparaison avec un investissement Monument Historique

Dans le cas de Yves la performance globale de la solution Malraux 2017 est très proche de celle qu'il aurait obtenue avec une des opérations MH que je lui ai présenté.
La différence en faveur du MH serait un peu plus marquée pour un investisseur dont le taux marginal d'imposition serait concentré sur la dernière dernière tranche du barème. Mais le prix au m2 du Malraux, plus avantageux que celui du MH améliore la comparaison en faveur du Malraux 2017, voire lui donne l'avantage pour la plupart des profils fiscaux des ménages.

En résumé, le plus souvent, le Malraux 2017 sera aussi efficace voire plus qu'un MH aux ratios techniques identiques, MAIS il sera plus facile en Malraux 2017 de trouver l'opération qui va bien, en raison d'une offre plus large qu'en Monuments Historiques.

Le cas de Yves est appelé à devenir la règle:faute de trouver le MH qui satisfasse à son cahier des charges, l'investisseur trouvera une Malraux 2017 pour réaliser son projet!

Pour des ménages moins imposés et intéressés par l'investissement immobilier en coeur de ville 

Il existe une variante de la loi PINEL: la Pinel optimisée au déficit foncier, qui comme Malraux concerne certaines opérations de restauration immobilière, mais avec une défiscalisation qui marie réduction Pinel et défcit foncier.


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Chers amis, le monde nouveau est là, sachons nous y adapter!              

Pierre Maumont
contact@defiscalisation-directe.fr

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