26. nov., 2017

FAIRE DE L'IMMOBILIER NON IMPOSE EST CE POSSIBLE ?

Ces Investissements Immobiliers qui ne sont pas Imposés

 
 
Bonjour !

S'il est une idée répandue c'est celle que l'investissement en Immobilier s'accompagne toujours d'une lourde fiscalité.

C'est sans doute parce qu'elle est souvent vraie! Particulièrement pour la forme d'investissement la plus ordinaire: l'investissement locatif à destination des ménages.
Comme c'est la seule façon de faire de l'immobilier connue pour 95% du public, voilà qui explique la notoriété de cette idée!

Mais il y a des exceptions, des formes d'investissements immobiliers qui bien que rentables ne sont pas fiscalisées, pour certaines, ou très peu pour d'autres.
 
Une fois encore l'information fait la différence entre les investisseurs.

Aujourd'hui il va être question de la manière la plus radicale pour "faire de l'immobilier sans impôt".

La source principale de taxation en immobilier ce sont les loyers. Ce bon Monsieur de Lapalice en déduirait que pour ne pas payer d'impôt en immobilier il faut ne pas percevoir de loyer! 

Le même personnage rajouterait immédiatement: "comment de l'immobilier sans loyer peut il être rentable?" La réponse est qu'il ne peut pas l'être, il y a donc une astuce! 

La solution est de payer à l'investisseur dès son achat, l'équivalent de 10, 15, ou 20 ans de loyers, sous forme d'une réduction de 35% à 50%du prix d'achat.  

Pas de loyer donc pas d'impôt, mais flux financier global équivalent à celui qui prévaudrait si les loyers étaient encaissés sans faille aucune pendant la durée correspondante. 

Avec ce système, l'investisseur est sûr d'avoir 100% de la série des loyers attendus (puisqu'il les perçoit d'avance), et de ne pas payer d'impôt!

En pratique il s'agit d'acquérir le bien immobilier non pas en pleine propriété (achat ordinaire) mais en Nue Propriété pour une durée temporaire (convenue dans le contrat lors de l'achat) de 10, 15, ou 20 ans, qui deviendra automatiquement et sans frais au terme de cette durée, une pleine propriété, entraînant mécaniquement une plus value considérable. 

Exemple pour un appartement d'une valeur de 200 000 euro. 
En Décembre 2017 Il est acheté en Nue Propriété temporaire de 15 ans au prix de 120 000 euro (40% de réduction sur le prix en pleine propriété). 
En Décembre 2032 la Nue Propriété redevient, sans frais, pleine propriété, et la valeur de l'appartement devient celle de la pleine propriété: 200 000 euros + l'éventuelle plus value du marché immobilier entre 2017 et 2032.

Et l'ISF ("Impôt sur la Fortune Immobilière" à partir de 2018)?
C'est simple: il n'y en a pas !

En matière d'ISF, le code général des impôts prévoit que sauf certaines exceptions, ce n'est pas le Nu propriétaire qui est assujetti à l'ISF, mais l'usufruitier.  
Aussi longtemps que l'investisseur n'est que Nu Propriétaire, son bien ne rentre pas dans l'assiette ISF. 

Une voie d'optimisation fiscale pour les assujettis ISF
Pour les ménages à l'ISF, l'achat d'immobilier en Nue Propriété, est la solution qui permet d'avoir du patrimoine immobilier sans être assujetti à l'ISF.
Comment? En échangeant le plus possible des biens détenus en pleine propriété contre des investissements nouveaux en Nue Propriété.

Connaître les autres moyens de sortir de l'ISF

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Chers amis, le monde nouveau est là, sachons nous y adapter!              

Pierre Maumont
contact@defiscalisation-directe.fr

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