2. oct., 2017

DEFISCALISER LE NOUVEL ISF MACRON

Stratégies pour échapper à l'Impôt sur la Fortune Immobilière

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Bonjour,

 

 Vous le savez sans doute, la loi de Finance 2018 instaure l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) à la place de l'ISF.


Jusqu'à présent, pour échapper à l'ISF quand on ne connaissait aucune des échappatoires intelligentes présentées dans mon livre   "Sortir de l'ISF 15 solutions" l'ultime moyen était de se débarrasser de son patrimoine, efficace mais absurde sur le plan patrimonial! Sauf à donner à des fondations de bienfaisance.

Désormais avec l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) il suffira de se défaire de son patrimoine immobilier, c'est à dire de le transformer en d'autres catégories d'actifs. 

La question est: sur quels actifs transférer son patrimoine?

L'essentiel sur l'IFI

Un récent article de "Challenge" titrait ironiquement sur des exemples d'actifs qui seront en 2018 hors du champs de l'ISF: yachts, avions privés, lingots d'or... Mais il y en a d'autres !

L’assiette de l’IFI sera désormais composée de l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus par les membres du foyer fiscal

ainsi que les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société̀ ou l’organisme.

Par conséquent les actions des Siic (les "foncières cotées"), des SCPI, et OPCI, notamment sont taxables à l'ISF.

 

Les assurances vie avec des unités de comptes immobilières

Est envisagé le cas des contrats d'assurance rachetables exprimés en unités de compte dont la valeur de rachat est incluse dans l’assiette taxable, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens et droits immobiliers, des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Traduction pour vous éviter d'attraper des maux de tête: l'immobilier détenu via l'assurance vie sera taxé sur la base de sa valeur dans le contrat.

 

Demeureront exonérés

- Habitation principale à hauteur de 30% de sa valeur

- Biens professionnels selon les règles actuelles

 - Bois et forêts, baux à long terme,

 - Nue-propriété, loueur en meublé professionnel

 

Les stratégies anti IFI découlent de ses règles ci dessus exposées

 

1°) L'immobilier pourra être conservé dans la limite d'un total de 1,3 Million d'euro. La fraction au delà de ce montant peut être neutralisée de plusieurs manières.

 

2°) La  plus évidente est d'acquérir des actifs par nature non taxables: les actifs financiers: assurance vie, PEA, actions en compte titre notamment, et aussi celles des sociétés non cotées.

 

 3°) A noter que le démembrement d'un bien immobilier en vue de donner ou cèder son usufruit, aboutira dans la plupart des cas de figure à une répartition (selon l'article 669 du CGI) de la valeur taxable à l'ISF entre usufruitier et Nu propriétaire.

Cette stratégie perdra donc une grande partie de son efficacité. Par contre il semble que l'immobilier acquis en Nue propriété ne soit pas taxable à l'ISF.

Il suffira de vendre la part d'immobilier qui dépasse les 1,3 Million, pour se positionner sur des opérations en Nue Propriété. 

Ainsi on sortira du champ de l'IFI tout en restant placé sur l'immobilier.

 

4°) Arbitrer l'immobilier en excèdent contre des actifs forestiers ou agricoles.

En pratique on se tournera vers les Groupements fonciers forestiers, tels ceux que je présente tous les ans à mes clients.

Il faut rappeler que ces placements de long terme générent un rendement annuel de autour de 2% auquel s'ajoute la hausse continue des prix des forêts autour de 3% par an.

 

Attention! le mécanisme du plafonnement de l’ISF sera abrogé à compter du 1er janvier 2018.

 

Et vous qu'en pensez vous?

 

Vous qui me lisez, n’êtes pas tous concernés au même degré par cet article, mais ses informations sont importantes pour beaucoup de ménages! Pensez à transférer ce courriel ou l’article du blog à vos réseaux personnels ou sociaux, je suis persuadé qu'elles rendront services à certains d'entre eux.

 

Chers amis, le monde nouveau est là, sachons nous y adapter!              


Pierre Maumont
contact@defiscalisation-directe.fr 

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