27. août, 2017

ADAPTER SON PATRIMOINE IMMOBILIER CONTRE L'IFI

Un arbitrage malin contre l'impôt sur la Fortune Immobilière 

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Bonjour ! 

Si Le Président Macron fait ce qu'il a dit au sujet de l'ISF, en 2019 l'ISF sera remplacé par l'IFI (impôt sur la fortune immobilière). 

Le patrimoine immobilier se trouve donc dès maintenant au coeur du sujet de la défiscalisation de l'ISF.

 

Comment réduire ma base imposable à l'IFI?

 Aujourd'hui je vous présente une solution puissante pour sortir une partie (ou tout) de votre patrimoine de l'assiette e l'ISF.

 

Il s'agit d'arbitrer des actifs détenus en pleine propriété contre de la Nue Propriété immobilière.

 En pratique cela signifie vendre certains actifs pour financer l'achat de Nue Propriétés immobilières.  

Comment acheter de la Nue Propriété immobilière?

 C'est simple, depuis une vingtaine d'années, des opérateurs se sont spécialisés dans la création de programmes immobiliers démembrés temporairement qui permettent donc d'acheter des Nues Propriétés d'appartements.

Voir pour plus d'informations sur ces opérations mes articles des 20 et 23 Juillet

 Pour rappel l'achat en Nue Propriété bénéficie d'une remise de 40% à 60% sur le prix "normal" (en pleine propriété).

 

L'exemple de Jean Pierre qui possède un patrimoine immobilier  

qui le rend imposable dans la tranche à 1% , ainsi constitué:

- Résidence principale: 500 000 euro

- Immobilier locatif divers dont 2 appartements achetés en défiscalisation, qui ont fini de défiscaliser. Ces 2 appartements représentent 500 000 euro. 

Jean Pierre décide de vendre ces 2 appartements pour 500 000 euro (prix du marché) et d'acquérir à la place 2 biens en Nue Propriété dans une grande métropole (Nice, Lyon, 1ere couronne Parisienne...).

Bilan de l'opération:

 - 500 000 euro de moins taxé à l'ISF (pardon à l'IFI) = 5000 euro/an d'ISF en moins pendant toute la durée de la Nue propriété temporaire (par exemple 15 ans), au total = 75 000 euro

 - Au terme de la période de Nue propriété, l'usufruit rejoint sans frais la Nue propriété et la valeur des biens achetés en NP passe mécaniquement de 500 000 euro, à 833 000 euro (plus l'éventuelle plus value du marché immobilier), gain = 333 000 euro

- GAIN TOTAL = 75 000 + 333 000 = 408 000 euro

De plus, la part de plus value liée au démembrement temporaire ( 333 000 euro ) n'est pas taxable!

 

L'exemple de Michel montre qu'il faut savoir bouger pour défendre son patrimoine! 

 

Vous n'êtes pas tous concernés au même degré par cet article, mais ses informations sont importantes pour beaucoup de ménages! Pensez à le transférer à vos réseaux personnels ou sociaux, vous participerez ainsi la diffusion de cette information patrimoniale stratégique.

Chers amis, le monde nouveau est là, sachons nous y adapter!              

Pierre Maumont
contact@defiscalisation-directe.fr

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