31. août, 2016

BIEN VALORISER SON PATRIMOINE ISF

Savoir valoriser son patrimoine ISF est essentiel

 

Bonjour,

Une bonne évaluation de son patrimoine ISF est celle qui aboutit à une déclaration au plus juste et incontestable (ou presque) par le fisc.  Plus forte, c'est plus d'ISF que nécessaire, trop faible c'est risquer d'attirer le contrôle et le redressement, y compris rétro-actif.

Les règles d'évaluation sont précisées dans le CGI. Elles obéissent au bon sens et à la logique, pour autant ce n'est pas toujours si simple de bien valoriser son patrimoine ISF.

Il est utile de les rappeler à quelques mois de la fin de l'année, de façon à pouvoir mettre en oeuvre les actions qui permettent de réduire le patrimoine imposable à l'ISF. Pour mieux les maitriser, se reporter à mon rapport spécial sur les 14 solutions pour sortir de l'ISF

 

 Les biens immobiliers

A tout seigneur tout honneur! Les biens immobiliers doivent être déclarés pour leur valeur vénale, laquelle correspond au prix qui correspond au prix normal du marché. La valeur vénale dépend donc  des critères ordinaires de valorisation des immeubles: caractéristiques de l’immeuble, emplacement,  disponibilité, à pondérer par le mode de détention (pleine propriété, nue propriété, indivision, SCI).

La résidence principale occupée au 1er janvier de l’année bénéficie d’un abattement de 30% pour le calcul de l'ISF.

La résidence est principale si occupée réellement par le redevable la plus grande partie de l’année.

Il  existe des sites pour faire des évaluations immobilières. Il faut considérer leurs chiffres comme des informations générales, qui ne sont d'ailleurs pas opposables au fisc. Le site appelé PATRIM que les services fiscaux met  à disposition des contribuables  permet de connaitre les valeurs de cession de biens situés dans une zone. Ces résultats ne sont pas non plus opposables aux services fiscaux, ce qui limite leur intérêt pour faire des simulations ISF.

Une solution peut être de récolter des évaluations de sources diverses dont celle de Patrim, pour affiner la fourchette de valorisation de l'immeuble. Cela permet d'écarter les montants extrêmes et de prouver au fisc la volonté sincère d'évaluation du patrimoine immobilier et donc d'évaluation de l'ISF.

 

  Valeurs mobilières

 - Les valeurs  cotées. Le contribuable dispose de deux mode de valorisation à sa convenance:  

           - le dernier cours connu

          - la moyenne des 30 derniers cours de l'année précédente.

- Les valeurs mobilières non cotées.  Plusieurs méthodes sont admises par le fisc. Le sujet est trop long pour être développé dans cet article, il mérite des développements approfondis.

  Pour les sociétés patrimoniales on retient la valeur de l’actif net (différence entre l’actif de la société et son passif). C'est le cas notamment des SCI.  

- Les actions gratuites. Elles  seront intégrées dans l’assiette imposable à l'ISF qu’à partir du 1er janvier de l’année après la date du terme de la période d’acquisition.

- Les stock-options. Elles ne seront intégrées dans le patrimoine imposable à l'ISF qu'après avoir été exercées.    

 

 Les contrats d’assurance-vie (rachetables ) doivent être déclarés au titre de l’ISF pour leur valeur de rachat au 1er janvier. La précision "rachetable" est importante car les contrats non rachetables ne sont pas imposables à l'ISF. C'est une voie peu connue mais puissante utilisable dès maintenant pour réduire l'ISF 2016 14 solutions pour sortir de l'ISF

 

Les  contrats d'assurance décès (contrats non rachetables) n'ont pas à être déclarés dans le calcul du patrimoine imposable à l'ISF.

 

Les contrats de capitalisation

Les contrats de capitalisation bénéficient d'une dérogation par rapport aux contrats d'assurance vie.   Il est admis qu’ils ne soient retenus que pour leur seule valeur nominale (c'est le montant des versements effectués) dans l'assiette du calcul de l'ISF Les intérêts capitalisés sont donc exonérés d’ISF.

 

 Les biens détenus en démembrement de propriété

Démembrement de propriété et ISF: le nu-propriétaire n’a pas à intégrer les immeubles démembrés dans son patrimoine imposable à l’ISF.  

Ils doivent être retenus dans le patrimoine imposable de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété

Dans certains cas l’imposition ISF est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, par exemple si le vendeur d’un bien s’en réserve l’usufruit et où l’acquéreur de la nue-propriété n’est pas un héritier de l’usufruitier ou un descendant de ce dernier.

 

  Modalités de prise en compte des dettes

Dettes et ISF. Seules certaines dettes peuvent figurer au Passif du patrimoine imposable à l'ISF. En plus de devoir être justifiées, les dettes doivent satisfaire aux conditions suivantes:

     - dette certaine au 1er janvier de l’année (existence et montant )

     -  à la charge du redevable ou de son foyer fiscal ISF.

 Sont éligibles:  les impôts dus au 1er janvier, dont l’ISF, la valeur de capitalisation des prestations compensatoires et/ou des pensions alimentaires, , les emprunts à concurrence du capital restant dû au 1er janvier, liste non exhaustive.

Les dettes concernant des biens non assujettis à l'’ISF ne peuvent pas être déduites.

Les dettes sur des biens partiellement exonérés d’ISF ne sont déductibles du patrimoine imposable qu’à concurrence de la fraction imposable des biens auxquels elles se rapportent. Par exemple si vous empruntez pour souscrire dans un GFV (Groupement Foncier Viticole) (voir suivant) vous ne pourrez déduire que 25% de la dette.

 

Les biens exonérés du patrimoine ISF

- exonération totale.

 Biens professionnels, titres détenus par l’ancien dirigeant d'entreprise parti en retraite. Objets d’arts et de collection, titres de PME et de certains fonds répondant aux conditions de la loi Tepa notamment,  droits de propriété littéraire et artistique, droits de propriété industrielle, les biens ruraux donnés à bail à long terme et parts de GFA avec toutefois une limite à hauteur de 102.717 € au delà desquels l’abattement passe à 75%.

- exonération partielle.

Bénéficient d’une exonération d’ISF à hauteur de 75% de leur valeur : titres détenus dans le cadre d’un pacte Dutreil, titres détenus par les salariés et mandataires sociaux, les groupement fonciers viticoles (GFV), et forêts.

 

Pour aller plus loin dans l'optimisation de votre ISF et bénéficier du plafonnement des impôts, référez vous à mon rapport spécial (94 pages) Sortir de l'ISF sans s'appauvrir 14 solutions.

 

 Pierre Maumont

Au pays des niches fiscales, payer l'impôt est un choix.
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