Articles ISF

16. janv., 2019

L'ISF Instrumentalisé 

Chers amis,

Commençons par le plus important: mes meilleurs voeux pour cette nouvelle année! En effet quoi de plus essentiel pour chacun que la santé la réussite et le bonheur?

Mais ces bienfaits dépendent aussi de notre environnement; la révolte des Gilets Jaunes nous le rappelle.

Pour Macron les GJ sont le pire ennemi possible qu'il faut vaincre par tous les moyens

Dernier avatar d'une politique dont les fondements remontent aux années 1970, E Macron, comme ses prédécesseurs, ne pouvait rien craindre tant que la révolte de Français jugeant avec raison cette politique responsable du déclassement de la France et du délitement de leur pouvoir d'achat.

En son temps, Jacques Chirac avait énoncé ce risque qu'il estimait de nature à renverser le régime. 

Le 9 eme épisode de la mobilisation des Gilets Jaunes a marqué un regain de mobilisation. Le terme "épisode" est un euphémisme puisque les GJ sont mobilisés en permanence depuis Novembre 2018.

Côté gouvernement, c'est à dire côté E Macron, tout se passe comme si la réponse décidée aux revendications des GJ était l'écrasement de la révolte, par les moyens de l'habileté et de la force.

- Le 1er volet de la stratégie présidentielle c'est la répression violente qui prend des formes inquiétantes. 
Observons la méthode qui consiste à faire tourner en boucles sur les chaines officielles les mêmes images  de violences de GJ, qui sont en réalité marginales (c'est pour cela qu'on nous montre toujours les mêmes!).

Pendant ce temps, les télévisions étrangères notamment, montrent par des plans plus larges que l'essentiel des actes de violence est produit par le déferlement de brutalité des forces de l'ordre.

A ceux qui accordent un crédit particulier à "la télé"(nos chères chaînes officielles), il faut dire le bilan de ces 9 week end de protestation: côté police: zéro mort, zéro blessé grave (on s'en réjouit naturellement).

Chez les GJ: plusieurs centaines de blessés graves (fractures du crâne, traumatismes crâniens), une trentaine de mutilés (ayant perdu un oeil, une main, voire défigurés à vie), dommage collatéral: une personne âgée résidant sur le parcours d'une manifestation, tuée par une grenade de la police.

Le 2eme volet de cette stratégie, relayée par les médias officiels, est de tromper l'opinion sur la nature des GJ en les présentant comme la clientèle traditionnelle de la démagogie partageuse: les laissés pour compte de la société, les envieux, particulièrement à l'endroit des "riches" qui paient l'ISF.

Ceux qui nous sont montrés sur les médias officiels sont n'en doutez pas soigneusement sélectionnés dans ce but.


Dans un conflit comme celui ci, l'enjeu essentiel pour chaque camp est le soutient de la population, les millions de Français qui ne manifestent pas, mais qui pour autant ne sont pas neutres.
Tous ce qui est possible est mis en oeuvre pour retourner une opinion publique à plus de 60% encore favorable aux GJ malgré les désagréments générés par les désordres. .

Le président a dès le début fait savoir que le maintient de l'ISF était sacralisé. C'est une manière de signifier qu'il entend garder la maîtrise de la situation (c'est légitime), et c'est une position habile pour diviser les GJ dont l'hétérogénéité est évidente.

Le thème du maintient de l'ISF est un moyen astucieux d'exciter particulièrement la fraction des GJ, qui renvoie au public une image détestable de revanche sociale, d'un mouvement qui est en réalité inclassable politiquement.

Il pousse aussi à la division du mouvement entre la frange de ceux qui veulent toujours plus d'assistanat et ceux qui travaillent souvent dur et en ont assez d'un système qui les appauvrit; entre ceux qui vivent au crochet du système et ceux qui ne veulent plus payer pour les parasites de la France d'en haut, ni de celle d'en bas, nationaux ou importés.

L'ISF n'est plus qu'un rouage dans le combat qui oppose le président à sa véritable opposition, les GJ.

Finalement cet impôt sans portée significative pour le budget de l'état, et dont la portée économique n'est pas démontrée se trouve remis à sa vraie place: un détail qui occulte depuis sa naissance le débat fiscal de fond. 

En effet, le vrai sujet n'est pas l'ISF, c'est la fiscalité globale du capital

Ce qu'il faut c'est fixer les niveaux d'imposition du capital, et le niveau total maximum qui ne peut pas être dépassé. 
Cela posé, le législateur pourra en fonction des politiques économiques et sociales, définir les impôts qui seront appliqués, et leur taux.


Si la communication politique exige de maintenir un ISF, rien n'empêche d'en fixer des seuils d'application qui en exonère les "riches ordinaires" (j'ai vu quelque part qu'aux USA, cet impôt s'applique aux patrimoines supérieurs à 11 Millions de dollars! 

On peut aussi avoir un seuil d'ISF plus bas, mais baisser les taux d'imposition des autres impôts sur le capital.

Le Grand débat annoncé, sera peut être l'occasion de parler intelligemment de fiscalité, du moins espérons le!

Encore faut il qu'il ait lieu, et qu'il ne soit pas vidé de sa substance par les contours du cadre dont E Macron semble vouloir rester Maître. 
 
En la matière, conseillons lui de relire dans l'histoire de la révolution Française, l'enchaînement des événements à partir de la convocation des états généraux et de l'intransigeance du roi sur le choix des thèmes à y aborder. 

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Chers amis, le monde nouveau est là, sachons en relever les défis et en saisir les opportunités!            

Pierre Maumont
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Autrement vous pouvez aussi lire mes 2 ouvrages
 

-  Sortir de l'ISF 15 solutions
ou suivre ma formation gratuite sur l'Investissement en Nue Propriété

 
 
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14. juil., 2018

Le Conseil d'Etat adoucit les règles pour Dutreuil et pour l'ISF


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Chers amis,

 

La gestion financière et la transmission des entreprises est impactée, en France, par 2 contraintes essentielles: éluder l'IFI (anciennement ISF), et le plus largement possible les droits de mutations. 

On comprend mieux cela quand on se se rappelle que l'imposition à l'IFI commence à partir de 1,3 Millions de patrimoine immobilier, et que pour l'aspect transmission, dès 1,8 M d'Euro, le taux d'imposition en ligne directe est de 45% .

2 outils sont traditionnellement utilisés pour ces stratégies d'optimisation: la société holding, et la loi Dutreuil, laquelle dispose d'un volet transmission et d'un volet IFI.

Les principes sont que les sociétés reconnues comme des "holdings animatrices" par l'administration fiscale sont des outils de travail, et que leurs parts ou actions, y compris si elles comportent de l'immobilier sont hors du champ de de l'IFI (Plus d'informations dans mon ouvrage sur les moyens et stratégies d'optimisation de l'ISF).

Le sujet est complexe, et donc risqué notamment par les conditions d'application des principes définis par  l'administration fiscale, qui se fait un plaisir de requalifier de nombreuses holding animatrices en "holding pure" , c'est à dire qu'elles ne sont plus outil de travail et rentrent donc dans le champ d'application de l'ISF. 

Le mois dernier, en Juin 2018, le conseil d'état a rendu un arrêt qui clarifie, dans un sens favorable aux entreprises les conditions de validations fiscale des sociétés holding.

Dans une interview  sur la chaine "Ecorama" l'avocat fiscaliste Me Barre rappelle de façon claire les tenants et aboutissants de ces stratégies et explique comment l'arrêt du conseil d'état change la donne.

Je vous recommande de prendre connaissance de cet entretien avec le journaliste David Jacquot et ses questions pertinentes. 

 

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6. mai, 2018
Un Geste Citoyen qui Amène 75% de Réduction sur l'ISF

Chers amis,

Mes communications se sont raréfiées ces dernières semaines, je commence donc par quelques nouvelles de votre serviteur.

Je travaille à la mise au point d'un produit service à haut rendement et risques très maîtrisés en immobilier.
Cela ajouté au suivi de mes clients ne laisse guère de temps pour les communications informatives et opérationnelles dont vous avez l'habitude.
Je reviendrai vous présenter la solution d'investissement en question quand elle sera totalement opérationnelle.

Pour l'heure le calendrier est à la défiscalisation de l'IFI, mouture Macron de l'ancien ISF.

Je vous en ai parlé dans divers articles depuis bientôt un an. Pour rappel, l'IFI c'est essentiellement ce qu'était l'ISF mais limité au patrimoine immobilier.

Tout comme pour l'ISF, il est possible d'en sortir par des mesures d'organisation des patrimoines.
La plus évidente pour l'IFI étant de se séparer de son patrimoine immobilier au delà du seuil d'imposition de 1 300 000 Euros... Ou de convertir ce patrimoine en immobilier non assujetti à l'IFI, c'est beaucoup plus sympatique !
(Oui cela est possible, je vous invite à revoir les articles de mon blog ISF, notamment celui sur la défiscalisation de l'IFI

L'investissement en FCPI, FIP, voire même directement au capital de PME ne permet plus de défiscaliser l'IFI (alors qu'il était largement utilisé contre l'ISF). Mais il demeure possible d'aider les PME en finançant des associations qui les aident dans leur développement! 

Ce don est à fond perdu, c'est en cela qu'il s'agit d'un geste citoyen. MAIS il apporte une réduction d'IFI de 75% du montant donné. Votre IFI ne vous coûtera finalement que 25% du barème. Voici la circulaire fiscale avec la liste des organismes agréés

Pour que votre IFI ne vous coûte pas 25% de son barème, mais ZERO, il reste encore possible d'investir dans certains Groupements Forestiers avec 50% de réduction sur l'IFI, et une sortie possible dès la fin du blocage fiscal de 5 ans.  


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17. févr., 2018
  La transformation en IFI n'est pas le seul changement dans l'ISF

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Bonjour!

Depuis le début de l'année, la réforme de l'ISF est en vigueur.
Son volet principal est le remplacement de l'ISF par l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Le conseil constitutionnel l'a finalement entérinée malgré l'objection soulevée de rupture d'égalité devant l'impôt (sur le thème pourquoi traiter différemment les détenteurs de capital immobilier par rapport à ceux qui détiennent du capital financier).
Mais rien n'arrête la volonté de Jupiter Macron!

A cette mesure s'en ajoutent d'autres dont l'effet est de restreindre les moyens de réduire l'assiette imposable, et aussi ceux de réduire directement l'IFI.

Le plus emblématique est l'exclusion des FCPI, et FIP des placements générateurs de réduction d'IFI.

Personnellement j'y vois une bonne décision. J'ai exprimé plusieurs fois ma désapprobation face à ces fonds.
Cela pour plusieurs raisons, surtout à cause du lourd total de frais préempté par les société de gestion. 

Malgré tout, pour de nombreux ménages, défiscaliser l'ISF était synonyme d'investir en FCPI et FIP, erreur due à une information monopolisée par les distributeurs de ces produits, surtout les banques.

Sont également exclus les investissements directs dans les PME, cela est très regrettable, tant ces investissements étaient le plus souvent utiles aux PME, et profitables aux investisseurs.

Pour tous ces ménages se pose donc la question de comment désormais défiscaliser l'IFI.
Cela d'autant plus que la plupart des ménages assujettis à l'ISF l'étaient au titre de leur patrimoine immobilier essentiellement. Ces ménages, seront donc largement impactés par l'IFI.

Sans les FCPI, FIP, et l'investissement direct en PME comment défiscaliser l'IFI?

J'ai consacré un article à ce sujet à l'automne 2017, il est toujours actuel.

Je vous invite vivement à le (re)lire il est stratégique et pratique.
Pour ceux qui sont brouillés avec la lecture je mentionne ici deux solutions:

Pour réduire l'assiette imposable à l'IFI sans diminuer la part de l'immobilier dans nos patrimoines.
La solution est de remplacer (donc le vendre) de l'immobilier détenu en pleine propriété par de l'investissement en Nue Propriété.

Attention, démembrer de l'immobilier existant ne marche pas avec l'IFI! Dans ce cas, nu propriété et usufruit sont intégrés dans les assiette IFI du nu propriétaire et de l'usufruitier à hauteur de leurs valeurs.
 Il faut acquérir de la nue propriété immobilière pour que celle ci soit ne soit pas assujettie à l'IFI. Il y a pour cela plusieurs moyens.

Pour réduire directement l'IFI,
on peut encore investir dans certains groupements forestiers et obtenir une réduction d'IFI de 50% du montant investi!
De plus, les parts acquises n'entrent pas dans l'assiette future de l'IFI.

- Pour une vue exhaustive (ou presque) de la défiscalisation de l'IFI, notamment pour les chefs d'entreprises, mon livre consacré aux solutions pour sortir de l'ISF  est encore d'actualité à quelques modifications près.
En particulier, avec l'IFI ne sont plus valables : l'investissement dans les PME (dont FCPI et FIP)comme l'explique le présent article, et la déduction intégrale des prêts in fine. 

La loi de Finance 2018 contient encore quelques méchancetés;
les plus lourdes concernent les les patrimoines supérieurs à 5 Millions d'Euro, donc peu de monde, mais j'en parlerai prochainement.

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26. nov., 2017

Ces Investissements Immobiliers qui ne sont pas Imposés

 
 
Bonjour !

S'il est une idée répandue c'est celle que l'investissement en Immobilier s'accompagne toujours d'une lourde fiscalité.

C'est sans doute parce qu'elle est souvent vraie! Particulièrement pour la forme d'investissement la plus ordinaire: l'investissement locatif à destination des ménages.
Comme c'est la seule façon de faire de l'immobilier connue pour 95% du public, voilà qui explique la notoriété de cette idée!

Mais il y a des exceptions, des formes d'investissements immobiliers qui bien que rentables ne sont pas fiscalisées, pour certaines, ou très peu pour d'autres.
 
Une fois encore l'information fait la différence entre les investisseurs.

Aujourd'hui il va être question de la manière la plus radicale pour "faire de l'immobilier sans impôt".

La source principale de taxation en immobilier ce sont les loyers. Ce bon Monsieur de Lapalice en déduirait que pour ne pas payer d'impôt en immobilier il faut ne pas percevoir de loyer! 

Le même personnage rajouterait immédiatement: "comment de l'immobilier sans loyer peut il être rentable?" La réponse est qu'il ne peut pas l'être, il y a donc une astuce! 

La solution est de payer à l'investisseur dès son achat, l'équivalent de 10, 15, ou 20 ans de loyers, sous forme d'une réduction de 35% à 50%du prix d'achat.  

Pas de loyer donc pas d'impôt, mais flux financier global équivalent à celui qui prévaudrait si les loyers étaient encaissés sans faille aucune pendant la durée correspondante. 

Avec ce système, l'investisseur est sûr d'avoir 100% de la série des loyers attendus (puisqu'il les perçoit d'avance), et de ne pas payer d'impôt!

En pratique il s'agit d'acquérir le bien immobilier non pas en pleine propriété (achat ordinaire) mais en Nue Propriété pour une durée temporaire (convenue dans le contrat lors de l'achat) de 10, 15, ou 20 ans, qui deviendra automatiquement et sans frais au terme de cette durée, une pleine propriété, entraînant mécaniquement une plus value considérable. 

Exemple pour un appartement d'une valeur de 200 000 euro. 
En Décembre 2017 Il est acheté en Nue Propriété temporaire de 15 ans au prix de 120 000 euro (40% de réduction sur le prix en pleine propriété). 
En Décembre 2032 la Nue Propriété redevient, sans frais, pleine propriété, et la valeur de l'appartement devient celle de la pleine propriété: 200 000 euros + l'éventuelle plus value du marché immobilier entre 2017 et 2032.

Et l'ISF ("Impôt sur la Fortune Immobilière" à partir de 2018)?
C'est simple: il n'y en a pas !

En matière d'ISF, le code général des impôts prévoit que sauf certaines exceptions, ce n'est pas le Nu propriétaire qui est assujetti à l'ISF, mais l'usufruitier.  
Aussi longtemps que l'investisseur n'est que Nu Propriétaire, son bien ne rentre pas dans l'assiette ISF. 

Une voie d'optimisation fiscale pour les assujettis ISF
Pour les ménages à l'ISF, l'achat d'immobilier en Nue Propriété, est la solution qui permet d'avoir du patrimoine immobilier sans être assujetti à l'ISF.
Comment? En échangeant le plus possible des biens détenus en pleine propriété contre des investissements nouveaux en Nue Propriété.

Connaître les autres moyens de sortir de l'ISF

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